近期，知名房地產企業頻陷“質量危機”并引發糾紛，如萬科公司在深圳和佛山的兩個樓盤被業主投訴裝修質量不過關，中海公司廣州“橡園國際”被業主在網上曝光裝修質量不過關，而以高檔裝修聞名的星河灣山西太原項目也曝出裝修問題。

《經濟參考報》記者調查發現，質量糾紛頻增與房價下降密切相關，且呈擴散趨勢，而此前被行業快速發展所掩蓋的諸多問題不斷浮現。由于相關法規建設和監管滯后甚至空白，房屋裝修質量糾紛可能成為引發社會矛盾的觸點。

房價下降 糾紛上升

按照房地產業生產消費周期規律，前兩年以高房價購買的期房如今陸續進入收樓期，而收樓期通常正是質量糾紛高發期。

長期關注房地產糾紛的律師周玉忠表示，過去，由于房價處于上升通道，業主收樓時，房價有了較大的上漲，“資產增值”的喜悅抵消了對房屋質量問題的不滿。而面對就房屋質量問題較真的業主，開發商祭出“殺手锏”--退房，業主立即鎩羽。近期房價出現下調趨勢，且市場預期價格仍有較大下行壓力，出現了“房價下降、糾紛上升”的苗頭。

而除了直接要求開發商“補償差價”，糾紛的另一種方式是以房屋質量問題為由，要求賠償，甚至要求退房。周玉忠表示，比較而言，降房價是民心所向，業主直接要求“補償差價”明顯違反契約精神，在社會上難以獲得認同。而以房屋質量糾紛為由要求賠償，則引起公眾的廣泛同情和共鳴。

周玉忠說，與“補差價”相比，房屋質量糾紛牽涉面更廣泛，更復雜，也更易從經濟糾紛演化成社會矛盾。一般情況下，只有當房屋出現重大工程質量隱患等情況，購房者才能成功退房或者取得賠償。我國并未實行“房屋三包”，國家現行政策法規對“退房”標準既無明確界定，更無規范的操作程序。因此，業主即使想要“依法維權”，也無從下手，唯有劍走偏鋒，采取各種極端辦法，制造社會效應，逼迫開發商讓步，或者逼迫政府出面調停。

廣東省房地產協會秘書長王韶介紹，有些開發商以次充好或是玩弄概念，宣傳時動輒強調“帶精裝”、“送豪裝”，也在有意無意間積累了與消費者的矛盾。

今年2月，萬科公司在佛山的“新城灣畔7號樓”被檢出地板甲醛釋放量超標，業主抗議。萬科深圳第五園六期被投訴使用劣質“紙板”做裝修材料，業主除向開發商叫板，還數次到深圳市住建主管部門投訴。

同時，多家知名房企陷入質量糾紛：星河灣太原項目因精裝修質量問題，業主集體抗議、打砸開發商辦公室；中海地產位于廣州的限價房項目由于地下水管漏水、墻壁發泡等問題引發業主維權，事件至今未解決。

目標直指房價

漲潮之時，市場一片大好，落潮以后，就能發現誰在“裸泳”。此前被房地產行業快速發展所掩蓋的諸多問題也在房價下調后不斷浮現。

記者發現，這些房屋質量糾紛，有著共同的特點：價格“虛高”，有投資、投機性消費傾向；爭議焦點不在房屋結構等核心安全領域，而在裝修等表面功夫上。如地板甲醛超標、櫥柜使用劣質材料、裝修工藝不合格等。

暨南大學管理學院教授胡剛表示，發生質量糾紛的樓盤不少都存在“泡沫”，對樓市調控十分敏感。

萬科一位負責人則告訴記者，該公司早在2010年就在預案中提出，隨著房價下調，房屋質量糾紛將不可避免出現。

例如，在山西被視為“天價樓盤”的太原星河灣2010年開盤價格高達每平方米2萬元，而當時太原商品房均價只有5000元。“中海橡園國際”2011年4月開盤售價是每平方米23000元至25000元，當年11月售罄。而該樓盤附近一些樓盤2012年初開盤入市銷售的價格是每平方米20000元。萬科佛山“新城灣畔”已交樓半年，104戶套房子只有25戶入住，其中還有不少是租客而不是業主自住。

深圳市裝修協會副主任林武生就表示，這一輪曝出質量問題的萬科、中海、星河灣等企業，在房地產商中都屬于質量控制相對較好的，如果他們都出現嚴重問題，其他房地產企業的問題會更加嚴重。專家分析，這一輪質量糾紛中涉及的都是房地產龍頭企業，需要關注糾紛蔓延的連鎖反應和事件處理的示范效應。

而記者注意到，從最初從深圳曝出房地產裝修問題后，質量糾紛也呈擴大趨勢，逐步向內陸地區和二三線城市擴散：富力成都、中海青島等均有業主提出質量投訴。由于相關法規建設和監管滯后甚至空白，房屋裝修質量糾紛可能成為引發社會矛盾的觸點。

法規與監管真空亟待補全

部分受訪專家認為，中央的房地產調控政策大方向不能變，但對伴隨房價下降凸顯的房屋質量糾紛問題，應做好預警。

深圳市住建局長李榮強表示，近期，深圳住建局接到相關房屋質量的投訴明顯增加，和房價波動有直接關聯。“一些購房者對工程建設了解不夠，把施工中正常的混凝土縫隙當成‘豆腐渣’的證據，政府一旦不支持他們的訴求，就很容易成為他們轉移矛盾的對象，被質疑政府不作為、被開發商收買”。李榮強表示。

周玉忠表示，一些發生糾紛的房屋質量安全問題不大，但政府幫開發商說話，是“合法不合情”，容易引火燒身；想幫消費者說話，卻缺少執法依據，屬于“合情不合法”。爭議背后的關鍵，則是凸顯相關法規和監管建設的缺位，導致“無法可依”。

專家介紹，迄今為止，我國在房屋質量管理上一直以工程結構安全為主，房屋驗收條款也集中在安全上，在裝修質量方面，無論是政策法規還是實際監管，都基本處于空白狀態。

例如，面對記者有關房屋裝修質量問題的采訪，某市房管局的主管處長先是愕然繼而茫然，反問記者：“裝修質量歸我們處管嗎？我們從來沒管過哦！我去查查”。“查查”的結果是肯定的，該處長除了一臉尷尬苦笑，更無話說。

業內人士普遍認為，應盡快出臺房屋裝修行業標準。專家介紹，雖然建設部在2002年出臺過《商品住宅裝修一次到位實施導則》，但只是一份關于精裝修房屋的引導性文件，并沒有強制推廣執行的標準，導致消費者維權缺少依據。對開發商未達到質量責任標準應如何返修、賠償要有所體現。防止從經濟糾紛衍化為對監管不作為或法律缺失的社會矛盾。主管部門應在竣工驗收環節建立交付驗收監管制度，積極推行質量分戶驗收，確保每套住房合格達標。

此外，一些企業在質量控制方面存在缺陷，但面對糾紛和質疑，明知道無法可依、監管真空，卻一個勁兒讓業主“依法維權”。

對此，王韶表示，開發商作為工程質量的第一責任人，必須建立和完善分戶檢查、消費者提前點評、集中整改等質量管控體系。

來源：《經濟參考報》 編輯：馬原