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對(duì)國外游客而言，重慶作為長(zhǎng)江巡游的起點(diǎn)城市而聞名中外。對(duì)中國人而言，西南重鎮(zhèn)重慶高企的房?jī)r(jià)同樣在中國西南城市群中傲視群雄。除了那些最富有的投資者之外，普通購房者只能望而卻步。重慶的情況絕非個(gè)案。浙商證券的研究報(bào)告顯示，在2008年，上海等一線城市的房?jī)r(jià)相對(duì)于全國房?jī)r(jià)平均線溢價(jià)255%，而重慶等二三線城市的房?jī)r(jià)則溢價(jià)140%。

總而言之，過去幾年中陡峭的房?jī)r(jià)上升曲線使得中國大中型城市的房地產(chǎn)泡沫越吹越大。一位美國對(duì)沖基金資深人士、尼克斯聯(lián)合基金公司（Kynikos Associates）的查諾斯（Jim Chanos）在今年一月向英國《金融時(shí)報(bào)》（Financial Times）透露自己正在做空中國地產(chǎn)股。他指出，根據(jù)中國2010年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，固定資產(chǎn)投資（包括房地產(chǎn)）占國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的比例已達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的70%；相比之下，在2006和2007年美英兩國的房地產(chǎn)泡沫頂峰時(shí)期，此類投資占比也就是“17%到19%左右”。

作為一個(gè)全國性改革的試點(diǎn)工程，中央政府挑選了重慶和上海作為首批開征房產(chǎn)稅的兩個(gè)城市。上海的試點(diǎn)方案規(guī)定，從1月28日起，在滿足一定條件的情況下，上海居民新購第2套住房或非本地居民新購住房必須繳納每年0.4%或0.6%的房產(chǎn)稅；與此同時(shí)，重慶針對(duì)別墅和高端住宅征稅。根據(jù)所購房的類型和房?jī)r(jià)，重慶的征稅方案包括3種稅率：0.5%、1%和1.2%。

但是，遏制投機(jī)和給市場(chǎng)降溫并非開征房產(chǎn)稅的唯一原因。此次房產(chǎn)稅開征也是全國性房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收制度改革的開端。迄今為止，中國僅向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)征稅，而從未向住宅房地產(chǎn)征稅。在宣布稅收方案前舉行的記者招待會(huì)上，中國官方發(fā)言人表示，房產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配的重要手段之一，征收房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距。新稅種的收入將歸地方政府所有，將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設(shè)等，以解決低收入家庭住房困難等民生問題。

雖然新試點(diǎn)方案受到許多人的歡迎，一些專業(yè)人士表示對(duì)于新稅收的期望要有理性判斷。上海市普陀區(qū)地方稅務(wù)局副局長(zhǎng)嵇紹中認(rèn)為：“指望僅靠房產(chǎn)稅政策就能讓房?jī)r(jià)下跌是不現(xiàn)實(shí)的?！彼硎痉慨a(chǎn)稅也解決不了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的復(fù)雜局面。和最近政府出臺(tái)的其他措施一樣，新開征的房產(chǎn)稅在解決中國資產(chǎn)泡沫的問題上可能只有短期效應(yīng)。許多人認(rèn)為，目前政府還需要做的是對(duì)過時(shí)的稅收制度進(jìn)行更深層次的結(jié)構(gòu)性改革。當(dāng)然這個(gè)目標(biāo)任重而道遠(yuǎn)。

結(jié)構(gòu)性問題

中國政府之所以選擇上海和重慶作為試驗(yàn)地是有充分理由的。總部位于北京的獨(dú)立研究和咨詢機(jī)構(gòu)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，盡管政府在去年施行了一系列市場(chǎng)降溫措施，重慶的房?jī)r(jià)在2010年還是上漲了37.9%，達(dá)到每平方米5,943元人民幣（相當(dāng)于901美元）。而據(jù)上海本地媒體《東方早報(bào)》報(bào)道，2010年12月上海的平均房?jī)r(jià)已攀升至創(chuàng)紀(jì)錄的24,176元，環(huán)比上漲了7.6%，相比去年一月上漲了21%。

變革并不只在上海和重慶進(jìn)行。在試點(diǎn)方案公布前兩天，中央政府發(fā)布了針對(duì)全國房產(chǎn)市場(chǎng)的新“國八條”，這可能是過去幾年中所有與房地產(chǎn)相關(guān)的緊縮政策中最激進(jìn)的。新國八條將貸款購買第2套住房的首付款比例從50%提高到60%，并將貸款利率設(shè)定為基準(zhǔn)利率的1.1倍。條例基本杜絕了異地炒房，還要求當(dāng)?shù)卣岣咄恋毓?yīng)量，并設(shè)置新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。

所有這些政策都面臨著來自不同利益訴求群體的挑戰(zhàn)。首先是個(gè)人投資者，其中包括成千上萬的“房奴”（即耗費(fèi)幾代人的儲(chǔ)蓄并借貸巨額抵押貸款購房的人）。許多中國人將房地產(chǎn)視為一種安全的長(zhǎng)期投資選擇，因?yàn)檫@樣的投資渠道并不多。中國的股票市場(chǎng)變幻莫測(cè)，波動(dòng)劇烈；而基于利息的投資產(chǎn)品要么收益不高，要么并不對(duì)大眾開放；由于近年來實(shí)際利率為負(fù)并且通脹率不斷攀升，銀行儲(chǔ)蓄也變得越來越?jīng)]有吸引力。

由于缺乏其他有利可圖的投資渠道，專家們認(rèn)為，房產(chǎn)稅以及對(duì)購房者的限制無助于抑制購房狂潮。華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系教授、中國房地產(chǎn)評(píng)估中心主任及上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)龍勝平認(rèn)為：“從目前的市場(chǎng)需求看，很多人買多套房的目的是為了保值，房產(chǎn)稅對(duì)這些人的直接經(jīng)濟(jì)效應(yīng)影響不大?！?/p>

房產(chǎn)稅和其他措施也不會(huì)在短期內(nèi)對(duì)地方財(cái)政產(chǎn)生顯著影響。中國現(xiàn)行的稅收制度制定于上世紀(jì)90年代，其中大部分稅收收入中，中央和地方政府的收入分配比例為7:3，但是地方政府為大部分公共服務(wù)買單。中國稅務(wù)總局財(cái)稅科學(xué)研究所所長(zhǎng)劉佐認(rèn)為，這種不平衡造成地方政府長(zhǎng)期承受預(yù)算壓力，為實(shí)現(xiàn)收支平衡，許多地方政府依賴于土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)或?qū)⑼恋刈鳛榈盅合蜚y行貸款。

但要轉(zhuǎn)變這種稅收結(jié)構(gòu)絕非朝夕之功。國土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國售地收入增長(zhǎng)了70.4%，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的2.7萬億元，相當(dāng)于全國財(cái)政收入的33.75%。地方政府中北京的售地收入最高，達(dá)到1,639億元；上海排名第二，售地收入為1,530億元，占該市年收入2,874億元的一半以上。嵇紹中表示，他懷疑房產(chǎn)稅收入能否高到可以打消地方政府賣地的念頭。

嵇進(jìn)一步指出，房地產(chǎn)業(yè)早已是中國受監(jiān)管和稅收最多的行業(yè)之一。“房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)和銷售過程中需要繳納10多種稅收和費(fèi)用。這一行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)僅次于煙草和酒類，而煙酒行業(yè)是中國傳統(tǒng)上課稅最重的行業(yè)?！彼J(rèn)為目前很重要的一項(xiàng)任務(wù)，是把房地產(chǎn)行業(yè)的稅收結(jié)構(gòu)進(jìn)一步精簡(jiǎn)和合理化。

新的開端

雖然人們對(duì)房產(chǎn)稅寄予厚望，但最好還是將其視為未來大變革的前奏。劉佐指出，在中央政府從今年開始實(shí)現(xiàn)的新一輪五年計(jì)劃中，房產(chǎn)稅是旨在降低總體稅收負(fù)擔(dān)、改變收入分配的一系列改革中的一部分。從這個(gè)角度來看，房產(chǎn)稅的重要性并不在于它對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的直接影響，而在于它可能是旨在改變地方政府財(cái)政收入管理方式的系列措施的第一步。

長(zhǎng)久以來人們都期待著一場(chǎng)變革。美國馬里蘭大學(xué)（University of Maryland）的丁成日（Chengri Ding）教授和北卡羅萊納大學(xué)的宋彥（Yan Song）在2009年出版的《中國城市的理性發(fā)展》（Smart Urban Growth for China）一書中寫道，雖然六種和房地產(chǎn)有關(guān)的土地和商業(yè)房產(chǎn)稅在過去20年內(nèi)迅速增長(zhǎng)，但它們占中國稅收總收入的比例在2002年不過是“不起眼的”3.65%。和許多人一樣，丁成日也是國家征收房產(chǎn)持有稅的倡導(dǎo)者。

同時(shí)，“降低房?jī)r(jià)不是征收房產(chǎn)稅的直接目標(biāo)。我們不應(yīng)該將房?jī)r(jià)作為評(píng)估房產(chǎn)稅政策成功與否的標(biāo)準(zhǔn)，”華東師范大學(xué)的龍勝平認(rèn)為，在當(dāng)前資金泛濫、其他投資渠道匱乏的情況下，如果房地產(chǎn)的長(zhǎng)期預(yù)期仍然向好，那么房地產(chǎn)的投資作用將仍優(yōu)于其他資產(chǎn)，市場(chǎng)行為不會(huì)有太多改變。但是新稅種出臺(tái)會(huì)改變一部分邊際投資者和邊際消費(fèi)者的行為，或者會(huì)推遲人們購買房產(chǎn)的時(shí)間，進(jìn)而產(chǎn)生羊群效應(yīng)。

從宏觀的角度說，龍勝平指出，房產(chǎn)稅的出臺(tái)將會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式。不同于那些相機(jī)性的調(diào)控政策，它是一項(xiàng)常態(tài)手段。“如果財(cái)稅制度進(jìn)一步改革，事權(quán)、財(cái)權(quán)逐步統(tǒng)一，從長(zhǎng)期來看，房產(chǎn)稅會(huì)成為地方的主要稅源之一。因?yàn)楫?dāng)城市化發(fā)展到一定程度，新房開發(fā)的空間有限，而存量房持續(xù)而穩(wěn)定的價(jià)值對(duì)地方政府來說就相當(dāng)重要。而那時(shí)，地方政府又將在城市規(guī)劃、公共投資、治安和環(huán)境保護(hù)等領(lǐng)域面臨更高的要求和挑戰(zhàn)?！?/p>

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（來源：沃頓知識(shí)在線 編輯：崔旭燕）